空き店舗を活用したコワーキング＆カフェ

1. 事業概要

人口約15万人の地方都市の駅前商店街で、空き店舗（1階・約120㎡）を改装し、日中はコワーキングスペース、夕方以降はイベントにも使えるカフェとして運営する。リモートワーカー、個人事業主、学生の「家でも職場でもない作業場所」をつくり、商店街の平日の人通りを増やす。

項目	内容
事業主体	地元の不動産管理会社の新規事業部（担当2名）
開業予定	2027年10月
席数	フリー席 24席、固定席 6席、個室ブース 2室
営業時間	平日 8:00〜21:00、土日 10:00〜18:00
初期投資	約1,800万円（改装・什器・設備。うち補助金の活用を検討）

2. 背景

• 商店街の空き店舗率が上昇し、平日昼の人通りが減っている
• 市内にコワーキングスペースは1か所のみで、駅から離れている
• 市の調査では、在宅勤務を週1日以上行う市民が一定数おり、「自宅以外の作業場所」の需要がある（H-01）

3. 顧客と提供価値

顧客セグメント	課題	提供価値
リモートワーカー	自宅では集中しにくい、オンライン会議の場所がない	駅前・電源・高速回線・個室ブース
個人事業主・士業	打合せ場所と住所が欲しい	月額会員の会議室利用、住所利用（オプション）
学生	静かに勉強できる場所が少ない	学生向けの時間帯割引
地域の団体	夜の集まりの場所がない	夜間のイベント貸切

4. ビジネスモデル

• 月額会員：フリー席 12,000円／固定席 22,000円
• ドロップイン：1時間 400円、1日 1,500円（ドリンク1杯付き）
• カフェ：一般客にも開放（コワーキング利用者は割引）
• イベント貸切：平日夜 1回 15,000円〜
• 法人契約：社員の利用枠をまとめて販売（5名 50,000円／月〜）

5. 競合・代替手段

代替手段	強み	当事業の差別化
既存のコワーキング（市内1か所）	実績・会員基盤	駅前の立地、カフェ併設、夜間利用
チェーンのカフェ	手軽	長時間の作業・通話が気兼ねなくできる
自宅	費用ゼロ	集中できる環境、人との出会い

6. 体制

• 事業責任者1名（不動産管理会社の新規事業部）
• 店長1名（採用予定）、アルバイト3名（カフェ兼受付）
• 会員管理・入退室は外部のサービスを利用し、無人時間帯は設けない

7. 実行計画

時期	内容
2027年4月	物件の契約、補助金の申請準備
2027年5〜6月	設計・施工会社の選定、テストイベント（他会場）で需要を確認
2027年7〜9月	改装工事、店長採用、会員の事前募集（目標30名）
2027年10月	開業

8. リスク

リスク	対策
会員数が想定に届かない	事前募集30名を開業判断の条件にする。法人契約の営業を先行
カフェの人件費が重い	カフェメニューを絞り、ドリンク中心で運営
騒音・利用マナーの苦情	通話可能エリアと静音エリアを分ける、利用規約の整備

9. 未決定事項

• 住所利用サービスの提供有無（法令上の確認が必要）
• カフェで軽食を提供するか（厨房設備の追加費用が発生）
• 補助金の対象となる経費の範囲（申請先に確認）

すべての数値は仮説です。H-01〜H-03 を事前募集とテストイベントで検証し、開業判断の前に更新します。

1. 前提

ID	前提	値
H-01	月額会員数（開業12か月目）	60名（フリー席 50、固定席 6、法人枠 4社分）
H-02	ドロップイン利用	平日 15名／日、土日 10名／日、平均単価 1,100円
H-03	カフェの一般客	1日 40名、客単価 600円
H-04	イベント貸切	月 4回、平均 18,000円

2. 月次の売上（開業12か月目・定常）

項目	計算	月額（円）
フリー席会員	50名 × 12,000	600,000
固定席会員	6名 × 22,000	132,000
法人契約	4社 × 50,000	200,000
ドロップイン	(15 × 22日 + 10 × 8日) × 1,100	451,000
カフェ	40名 × 30日 × 600	720,000
イベント貸切	4回 × 18,000	72,000
売上合計		2,175,000

3. 月次の費用

項目	月額（円）
家賃・共益費	330,000
人件費（店長＋アルバイト）	780,000
カフェ原価（売上の30％）	216,000
水道光熱費・通信費	120,000
会員管理・決済サービス	40,000
消耗品・広告・雑費	90,000
減価償却（初期投資1,800万円を7年）	214,000
費用合計	1,790,000

営業利益（月）：約 385,000円

4. 立ち上がりの想定

月	会員数	売上（円）	営業損益（円）
1か月目	30	1,250,000	-450,000
3か月目	38	1,520,000	-230,000
6か月目	48	1,830,000	50,000
12か月目	60	2,175,000	385,000

• 単月黒字化は6か月目を想定。累積損失の解消は開業から約2年後
• 損益分岐点：会員 約35名（ドロップイン・カフェが12か月目の前提どおりの場合）。立ち上がり期はドロップイン・カフェの売上も少ないため、実際の黒字化は会員48名前後（6か月目）を見込む

5. 感応度

変化	営業利益への影響（月）
会員が10名少ない	-120,000円
カフェ客が1日10名少ない	-126,000円
アルバイトを1名減らす	+150,000円

6. 未決定事項

• 補助金の採択有無（不採択の場合、減価償却費が増え黒字化が2か月遅れる見込み）
• 学生割引の水準（ドロップイン単価に影響）